Wohnbauvorhaben nach dem „Bau-Turbo" 

Mit der am 30. Oktober 2025 in Kraft getretenen Novelle des Baugesetzbuches (BauGB) hat der Bund neue Instrumente zur Beschleunigung von Planungs- und Genehmigungsverfahren für Wohnbauvorhaben eingeführt.
Die Novelle wurde im Rahmen des Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung verabschiedet. Die neuen Regelungen werden umgangssprachlich auch als „Bau-Turbo” bezeichnet.
Ziel der Regelungen ist es, die Verfügbarkeit von Wohnraum zu erhöhen. Dies soll insbesondere durch die Erweiterung der kommunalen Handlungsspielräume, die Vereinfachung bauplanungsrechtlicher Anforderungen sowie die Ausweitung von Befreiungsmöglichkeiten erreicht werden.

Voraussetzung für die Anwendung des „Bau‑Turbos“ ist die Zustimmung der Gemeinde gemäß § 36a BauGB.

 

Schlüsselinhalte des „Bau-Turbos“

Die Gesetzesänderungen zum sogenannten „Bau-Turbo“ erweitern im Wesentlichen die Befugnisse zur Abweichung und Befreiung von bauplanungsrechtlichen Festsetzungen zugunsten der Schaffung von Wohnraum. Bislang unzulässige Vorhaben können unter den geänderten Bedingungen nun genehmigt werden, ohne dass ein Bauleitplanungsverfahren eingeleitet werden muss. Nachfolgend sind die wesentlichen Inhalte in vereinfachter Form zu finden:

 

§ 31 Abs. 3 BauGB – Erweiterung der Befreiungsmöglichkeiten von einem Bebauungsplan

In Gebieten mit rechtskräftigem Bebauungsplan sind weitreichendere Befreiungen von bestehenden Festsetzungen möglich. Dadurch kann künftig flexibler von starren Vorgaben wie der Art der baulichen Nutzung, Baulinien, Geschossflächenzahlen oder Bauweise abgewichen werden.

 

§ 34 Abs. 3a und 3b BauGB – Abweichen vom Erfordernis des Einfügens im unbeplanten Innenbereich

Für unbeplante Innenbereiche werden in größerem Umfang Abweichungen vom Einfügungserfordernis ermöglicht. Die Neufassung erlaubt nicht nur bei Erweiterung, Änderung oder Erneuerung von Wohngebäuden Abweichungen, sondern künftig auch bei Maßnahmen an Nichtwohngebäuden, sofern dadurch neue Wohnungen entstehen (z. B. Aufstockungen zur Wohnnutzung).

 

§ 246e BauGB – Befristete Sonderregelung für den Wohnungsbau

Der § 246e BauGB wird als „Bau-Turbo“ im engeren Sinne bezeichnet. Als sogenannte Experimentierklausel erlaubt er bis zum 31. Dezember 2030 weitreichende Abweichungen von bauplanungsrechtlichen Vorschriften. Diese betreffen sämtliche materielle Anforderungen des Baugesetzbuches (insbesondere nach §§ 30 bis 35 BauGB), sodass die Realisierung von Wohnbauvorhaben auch auf bislang nicht dafür vorgesehenen Flächen ermöglicht wird.

 

Anwendung des „Bau-Turbos“ in Nottuln (Grundsatzbeschluss)

Trotz der durch den „Bau-Turbo“ vorgesehenen gesetzlichen Verfahrensvereinfachungen bleibt die verfassungsrechtlich garantierte kommunale Planungshoheit gemäß Art. 28 Abs. 2 Grundgesetz unberührt. Ein Wohnbauvorhaben kann im Rahmen des „Bau-Turbos“ daher nur genehmigt werden, wenn die Gemeinde Nottuln ihr Einvernehmen nach § 36a BauGB erteilt.

Vor diesem Hintergrund hat der Rat der der Gemeinde Nottuln am 24. Februar 2026 den Grundsatzbeschluss (auf Basis der Verwaltungsvorlage Nr. 209/2025) über die Anwendung des „Bau-Turbo“ und die Erteilung der gemeindlichen Zustimmung nach § 36a BauGB in Nottuln gefasst.

Nach diesem Beschluss sind alle Vorhaben, für die eine Zustimmung im Sinne des § 36a BauGB erforderlich ist (vgl. § 31 Abs. 3, § 34 Abs. 3b und § 246e BauGB), dem Gemeinderat zur einzelfallbezogenen Entscheidung vorzulegen. Der Rat entscheidet im Ermessen darüber, ob er die Zustimmung erteilt. Maßgeblich ist, ob das Wohnbauvorhaben mit den Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist. Auch die öffentlichen Belange und die nachbarlichen Interessen finden Berücksichtigung. 
Ziel ist es, eine Balance zwischen der Schaffung von Wohnraum einerseits und dem Erhalt der städtebaulichen Qualitäten sowie der Infrastrukturkapazitäten andererseits zu finden. 

Hierbei ergeben sich jedoch verfahrensbezogene Einschränkungen. Aufgrund der gesetzlich vorgesehenen Zustimmungsfrist von drei Monaten (§ 36a Abs. 1 Satz 4 BauGB) und der festgelegten Sitzungsfolge des Rats der Gemeinde Nottuln (siehe Sitzungskalender) ist eine fristgerechte Beteiligung des Rates jedoch nicht in jedem Fall gewährleistet. 

Den Vorhabenträger:innen wird daher empfohlen, bereits im Vorfeld eine Abstimmung mit der Gemeindeverwaltung herbeizuführen. In diesem Rahmen kann eine Erstberatung zum Thema „Bau-Turbo“ und eine zeitliche Einordnung in den Sitzungskalender durchgeführt werden. Zugleich wird geprüft, ob alternativ auf die etablierten Instrumente der Ausnahme und Befreiung nach § 31 BauGB zurückgegriffen werden kann.

Werden Bauanträge im Sinne des „Bau-Turbos“ gestellt, deren zeitlicher Ablauf keine rechtzeitige Behandlung in einer Sitzung des Gemeinderates zulässt, ist die gemeindliche Zustimmung gemäß Grundsatzbeschluss vom 24. Februar 2026 zu versagen. 
Über diese Entscheidung wird der Rat in der folgenden Sitzung unterrichtet.

 

Weitere Informationen zum „Bau-Turbo“

Hier finden Sie Informationen zum „Bau-Turbo“ vom Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen.