Beschlussvorschlag:
- Der Rat der Gemeinde Nottuln stimmt dem Bau eines
neuen Feuerwehrgerätehauses im Ortsteil Appelhülsen zu.
- Der Rat der Gemeinde Nottuln beschließt die
Fortsetzung des Planungs- und Bauprozesses gemäß der gängigen Praxis und
der gewerkeweisen Leistungsvergabe. Von der Umsetzung einer funktionalen
Ausschreibung wird abgesehen.
- Der Grundriss aus dem Lageplan des Entwurfs mit dem
Datum vom 17.08.2022 wird unverändert übernommen und in den Bebauungsplan
Nr. 147 „Appelhülsen Dirksfeld“ überführt. Auf einen Offenlagebeschluss
wird verzichtet.
Sachverhalt:
Das
bisherige Feuerwehrgerätehaus (Gebäudekomplex, Grundstückserschließung und
Anfahrtssituation) entspricht weder den heute geltenden gesetzlichen Vorgaben
und DIN-Normen noch den Vorgaben der Unfallkasse (DGUV) Feuerwehren. Die
notwendigen Anpassungen und Umstrukturierungen sind an dem bestehenden Standort
nicht möglich.
Am
03.07.2018 hat der Rat der Gemeinde Nottuln beschlossen, ein Verfahren zur 81.
Änderung des Flächennutzungsplans sowie Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 147
"Appelhülsen Dirksfeld" im Parallelverfahren einzuleiten. Ziel der
Verfahren war die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Bau
eines Feuerwehrgerätehauses sowie die Entwicklung eines Wohngebietes, das
überwiegend der Errichtung von Mehrfamilienhäusern dient.
Im Jahr 2020 wurde ein nichtoffener Wettbewerb nach
RPW 2013 für den Neubau eines Feuerwehrgerätehauses in Appelhülsen
durchgeführt. Grundlage dieses Wettbewerbes war u.a. ein von der Feuerwehr
erarbeitetes Raumkonzept. Am 03.09.2020 fand das Preisgericht für den
Wettbewerb statt. Aufgabe und Ziel des Wettbewerbs war das Erstellen eines
Gebäudeentwurfes für den neuen Standort der freiwilligen Feuerwehr Nottuln
Löschzug Appelhülsen an der Lindenstraße (L844) in Appelhülsen (Nähe
Ortsausgang Richtung Nottuln und A43). Das Gebäude soll auf dem neuen
Grundstück eine langfristige Lösung, für die heute gut aufgestellte freiwillige
Feuerwehr werden.
In
dem neu zu errichtenden Feuerwehrgerätehaus soll eine Organisationsstruktur der
Arbeitsabläufe basierend auf den Vorgaben der DGUV 205-008 aktueller Stand
umgesetzt werden. Des Weiteren kommt, neben dem genannten Raumprogramm sowie
den gesetzlichen Normen und Vorschriften in Bezug auf die Gebäudenutzung, der
löschzugspezifischen Nutzung im Hinblick auf die Einsatznachbesprechung und die
Kameradschaftspflege eine besondere Bedeutung zu. Darüber hinaus ist sowohl die
Berücksichtigung der ökologischen, als auch der ökonomischen Aspekte bei
Errichtung und im Betrieb des Gebäudes maßgeblich für die Ausarbeitung des
Gebäudeentwurfes.
Verwaltungsseitig
wurde die Erstellung unterschiedlicher Varianten beauftragt, um auf Basis des
gewählten Entwurfes einen baulichen Vorschlag zu erarbeiten, der sowohl
kosteneffizient, als auch nachhaltig ist.
Diesem
Ziel entsprechend wurden die im bisherigen Planungsprozess ermittelten
Einsparpotentiale mit den Nutzer:innen abgestimmt und in den präsentierten
Entwurf integriert.
Für
die Wahl des notwendigen Systems zur Wärmeversorgung, hat das beauftragte
Ingenieurbüro eine Entscheidungsvorlage entwickelt und dabei die in Frage
kommenden technischen Lösungen in Varianten zusammengefasst. Unter
Berücksichtigung der zu erwartenden CO2 -Emissionen und der
jeweiligen Vollkosten wurde ein System gewählt, welches aus einer
Luft-Wasser-Wärmepumpe und einer Photovoltaikanlage besteht.
Damit
das Feuerwehrgerätehaus bis zum Ende des 4. Quartals 2024 in Betrieb genommen
werden kann, muss die Verwaltung beauftragt werden, die Planungen weiter
voranzutreiben.
Die
Verwaltung wurde am 17.08.2022 damit beauftragt, zu prüfen, ob eine funktionale
Ausschreibung der verbleibenden Planungs- und Bauleistungen vergaberechtlich
zulässig und dazu geeignet ist, im weiteren Projektverlauf Kostensteigerungen
sowie Bauzeitverzögerungen zu vermeiden.
Den
Prüfungsauftrag des Ausschusses für Planen und Bauen interpretiert die
Verwaltung so, dass nicht nur die Funktionalausschreibung einzelner Gewerke,
sondern zugleich auch die Zusammenfassung der Gesamtmaßnahme in ein einziges
Leistungspaket geprüft werden soll. Dementsprechend ist die Ausschreibung und
Beauftragung einer Totalunternehmerin / eines Totalunternehmers zu untersuchen.
Bei einer Leistungsvergabe über eine
funktionale Ausschreibung, auch Funktionalausschreibung genannt, wird den
Auftragnehmer:innen neben der Ausführung auch die Planung und Konzeption der
Leistung übertragen. Es wird dementsprechend keine detaillierte
Leistungsbeschreibung nach VOB/A §7b erstellt, sondern eine
Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm gemäß VOB/A §7c.
Für
die Durchführung einer Funktionalausschreibung sind im Vorfeld sämtliche
Anforderungen, die an Funktion und Form des Gebäudes gestellt werden, eindeutig
festzuhalten. Dieses Leistungsprogramm wird zusammen mit einem entsprechend
ausgearbeiteten Vertrag zur Ausschreibung gebracht und an Bieter:innen
vergeben.
Im
Rahmen des definierten Wunschgebäudes obliegt die weitere Planung und
Konzeptionierung der Ausführung dem beauftragten Unternehmen. Den Auftragnehmer:innen
steht es dementsprechend frei, wie das beschriebene Gebäude errichtet wird.
Dadurch, dass das beauftragte Unternehmen für den beschriebenen Leistungsumfang
beauftragt ist, ergibt sich für den Auftraggeber eine gewisse Kostensicherheit.
Das für eine funktionale Ausschreibung notwendige Leistungsprogramm ist somit
äußerst wichtig und muss so präzise wie möglich ausgearbeitet werden. Dies
stellt einen erheblichen Aufwand dar.
Ein
Vorteil der Beauftragung eines Totalunternehmens, sofern dieses nach
Beauftragung kurzfristig zur Verfügung stünde, wäre eine schätzungsweise
kürzere Bauzeit.
Änderungen
und Erweiterungen des gewünschten Leistungsumfangs nach erfolgter Beauftragung führen,
so wie bei der üblichen gewerkeweisen Vergabe, zu Nachträgen und entsprechenden
Mehrkosten.
Darüber
hinaus sind aufgrund der derzeitigen Marktlage Vertragskonstellationen üblich,
die eine Materialpreisgleitklausel enthalten. Das bedeutet, dass Steigerungen
der Materialpreise trotz der festgelegten Auftragssumme an die Auftraggeberin /
den Auftraggeber weitergegeben werden können. Insofern ist die Kostensicherheit
bei der funktionalen Ausschreibung der Gesamtleistung weniger gegeben, als
zunächst zu erwarten wäre.
Die
Vergabestelle Lüdinghausen, hat die grundsätzliche Zulässigkeit eines solchen
Verfahrens in Abhängigkeit mit der Zusammenfassung der benötigten
Gesamtleistung geprüft, konnte aber keine abschließende und rechtssichere
Aussage dazu treffen. Die Ausschreibung von Leistungen mittels
Leistungsprogramm gemäß VOB/A §7c ist zwar möglich, diese Art der Vergabe ist
jedoch stets hinreichend zu begründen. Darüber hinaus steht die Zusammenfassung
einer Gesamtbauleistung grundsätzlich im Widerspruch zur Vergabe im Wettbewerb
und speziell zur Stärkung des lokalen unternehmerischen Mittelstandes.
In
der hier betrachteten Auftragssituation würde ein Totalunternehmen mit der Planung
und Bauausführung beauftragt werden. Daraus folgt, dass das beauftragte
Architekturbüro und die mit der Fachplanung betrauten Ingenieurbüros ihre
Leistung zu einem definierten Zeitpunkt abschließen und dem Totalunternehmen
übergeben.
Die
genannten Büros sind bereits mit den Leistungsphasen 1-8 nach HOAI beauftragt.
Dabei übernimmt das bereits aus einer vorangegangenen Zusammenarbeit bekannte
Ingenieurbüro Schütt Ingenieurbau aus Münster die Leistungsphasen 6-8 nach
HOAI, um im Vergabeprozess sowie im Bauablauf eine kurzfristige örtliche
Verfügbarkeit zu gewährleisten.
Durch
die frühzeitige Beendigung der Vertragsverhältnisse entstünde auf Seiten der
Auftragnehmer:innen ein Anspruch auf die Vergütung der entfallenen Gewinne, was
zu einer zusätzlichen finanziellen Belastung führen würde.
Die
Fortsetzung der Fachplanungsleistungen unter einem beauftragten
Totalunternehmen ist nach Einschätzung der Verwaltung vertraglich nicht
abzubilden.
Das
Ergebnis einer funktionalen Ausschreibung der Gesamtleistung müsste
schlussendlich zu einem Angebot führen, welches den aktuell festgelegten
Planungsstand in Form und Funktion vollständig erfüllt und zugleich so günstig
ist, dass zum einen die trotzdem zu zahlenden Honorare ausgeglichen werden und
zudem der zusätzliche Aufwand für die Ausarbeitung des notwendigen
Leistungsprogramms sowie der Vertragsunterlagen gerechtfertigt ist.
Ein
solches Ausschreibungsergebnis erachtet die Verwaltung als nicht realistisch.
Die
umgehende Fortsetzung des Planungsprozesses gemäß der gängigen Praxis stellt
aus Sicht der Verwaltung das beste Mittel dar, Verzögerungen und somit auch
Baukostensteigerungen zu reduzieren. Zum einen wird so die zügige
Fertigstellung der Genehmigungsplanung ermöglicht. Zum anderen werden mögliche
Nachträge durch die gewerkeweise Ausschreibung und die entsprechenden
detaillieren Leistungsverzeichnisse, welche durch die Fachplaner sowie das
Ingenieurbüro Schütt erstellt werden, auf ein Minimum reduziert.
Auf
Grundlage des aktuellen Sachstandes, der Dringlichkeit bei der Fortsetzung des
Planungsprozesses und den beschriebenen Hindernissen bei der Durchführung einer
Funktionalausschreibung empfiehlt die Verwaltung den Prozess der
Leistungsvergabe mit den gängigen Verfahren fortzusetzen.
Finanzielle Auswirkungen:
Die
aktuelle Kostenschätzung beläuft sich auf ca. 4,1 Mio. € brutto für die
Kostengruppen (KG) 300 (Bauwerk Baukonstruktion), 400 (Bauwerk Technische
Anlagen) sowie 500 (Außenanlagen und Freiflächen) und stützt sich auf Kennwerte
der BKI-Datenbank (Stand 1. Quartal 2021). Unter Annahme einer konstanten
Baukostensteigerung von 33,6% (2.Quartal 2022 zum 2.Quartal 2023) ist für 2023
mit einem Finanzierungsbudget (KG300 bis 500) von 6,34 Mio. € zu rechnen.
Die
ermittelten Varianten ergeben für die KG300 und KG500 eine potentielle
Kostenreduzierung von 219.000€ brutto.
Für
KG400 ergeben sich ebenfalls Optionen die Errichtungskosten zu reduzieren, hier
sind jedoch unter Abwägung der Folgen auf die Nachhaltigkeit der Errichtung und
des Gebäudebetriebs Einzelfallentscheidungen zu treffen.
Anlagen:
Anlage
1: Präsentation des
Architekturbüros
Anlage
2: Aufstellung der notwendigen
Flächen