Beschlussvorschlag:
1.
Die in Anlage 1 gegebenen Abwägungsempfehlungen werden beschlossen.
2.
Die vorliegende 62. Flächennutzungsplanänderung (siehe Anlage 2 und 3) wird
beschlossen. Die dazugehörige Begründung mit Umweltbericht (siehe Anlage 4 und
5) wird beschlossen.
3.
Der vorliegende Bebauungsplan Nr. 109 „Gewerbe- und Industriegebiet
Beisenbusch“ (siehe Anlage 6) wird gem. § 10 BauGB als Satzung beschlossen. Die
dazugehörige Begründung mit Umweltbericht (siehe Anlage 7 und 8) wird
beschlossen.
Sachverhalt:
Ausgangssituation
Bis auf kleine
Restflächen existieren in Nottuln keine freien Gewerbeflächen mehr. Ein Bedarf
kann jedoch durch zahlreiche Nachfragen (auch von expandierenden Nottulner
Firmen) nachgewiesen werden. Durch die Entwicklung eines neuen Gewerbe- und
Industriegebietes soll diesem Mangel begegnet werden.
Nach Abwägung zwischen verschiedenen
Standorten fiel die Wahl auf den autobahnnahen Standort „Beisenbusch“ (ca. 18,5
ha). Neben der Autobahnnähe sprechen u.a. die Kriterien der ökologischen
(geringen) Wertigkeit, der Flächenverfügbarkeit und immissionsschutzrechtliche
Belange für diesen Standort.
Verfahren
Planungsrechtlich war
zunächst eine Änderung des Regionalplanes erforderlich. Diese erfolgte durch
den Beschluss des Regionalrates vom 18.06.2007. Auf Ebene der Gemeinde sind die
62. Änderung des Flächennutzungsplanes sowie die Aufstellung eines
Bebauungsplanes erforderlich. Diese Verfahren wurden im Parallelverfahren
durchgeführt.
Folgende Verfahrensschritte haben nach
grundlegender Beratung in den kommunalen Gremien stattgefunden:
Frühzeitige
Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung: 01.06.-01.07.2009
Offenlage,
Behördenbeteiligung: 14.12.2009-15.01.2010
Erneute
verkürzte Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung: 23.04.-06.05.2010
Zweite erneute
verkürzte Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung: 04.06.-18.06.2010
Die beiden Verfahrensschritte zur
erneuten Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung haben stattgefunden, um
hinsichtlich der Betriebswohnungen und der Zulässigkeit von Einzelhandel eine
Feinjustierung durchzuführen sowie weitere untergeordnete Änderungen
vorzunehmen. Dies wird unten detaillierter erläutert.
Mit dem hier vorgelegten Entwurf zum
Satzungsbeschluss kann das Verfahren abgeschlossen werden. Es ist jedoch im
Anschluss noch eine Genehmigung der Änderung des Flächennutzungsplanes durch
die Bezirksregierung erforderlich.
Städtebauliches Konzept
Das Industrie- und
Gewerbegebiet soll verschiedenen städtebaulichen Ansprüchen genügen. Es bildet
zum einen aus Richtung Autobahn kommend den städtebaulichen Auftakt für den
Ortsteil Nottuln, zum anderen müssen Aspekte des Landschaftsbildes /
Landschaftsschutzes mit einbezogen werden. Trotzdem wurde ein sogenannter
„schlanker Bebauungsplan“ entworfen, der die Gewerbetreibenden nicht zu stark
einschränkt.
Darum wird Wert auf schwerpunktmäßige
Regelungen gelegt, die eine Verwirklichung der oben genannten Ziele sichern
sollen, aber einen zu starken Eingriff zur Regelung aller etwaigen
Möglichkeiten vermeiden.
Die oben genannten Oberziele sollen
insbesondere durch folgende Maßnahmen verwirklicht werden:
-
Städtebaulicher
Akzent auf den Bereich zwischen Bundesstraße, Kreisstraße und Gewässer
(Eingangssituation)
-
Angebot
unterschiedlicher und flexibel wählbarer Grundstücksgrößen
-
Grünfestsetzungen
und Höhenbeschränkungen zur besseren Integration in das Landschaftsbild
-
Bewahrung
und Weiterentwicklung von wichtigen Bestandteilen der Landschaft (Grünzug mit
Gewässer, Obstwiese)
Detailliert soll im Folgenden auf die
Aspekte „Einzelhandel“, „Betriebswohnungen“ sowie die „verkehrliche Anbindung“
eingegangen werden. Alle weiteren Details können der Begründung zum
Bebauungsplan (siehe Anlage 7), dem Umweltbericht (siehe Anlage 8) und der
Checkliste für ökologische Kriterien (siehe Anlage 9) entnommen werden.
Einzelhandel
Der im
Aufstellungsbeschluss am kontroversesten diskutierte Aspekt ist die
Zulässigkeit von Einzelhandel im Gewerbe- und Industriegebiet Beisenbusch.
Während die Bezirksregierung und die IHK darauf dringen, Einzelhandel im Gebiet
völlig auszuschließen, möchte die Gemeinde unter einer engen Rahmensetzung
gewisse Formen des Einzelhandels zulassen.
In einem umfassenden und von Gutachten
begleiteten Prozess wurde ein Kompromiss zur Zulässigkeit von Einzelhandel
entwickelt. Eine umfassende diesbezügliche Erläuterung kann der Vorlage
146/2009 entnommen werden.
Auch dieser Kompromiss wurde von der
Bezirksregierung nicht ausdrücklich begrüßt (siehe Anlage 1; Stellungnahme Nr.
11 der Bezirksregierung im Rahmen der Behördenbeteiligung). Daraufhin wurde von
der Gemeinde als weitere Einschränkung im Rahmen der erneuten Beteiligung
aufgenommen, dass im Gewerbegebiet 2 (GE 2) der Handel mit Fahrzeugen zulässig,
aller übrige Einzelhandel jedoch unzulässig ist.
Auch dieser erneute Kompromissvorschlag
fand keine weit reichende Unterstützung der Bezirksregierung (siehe Anlage 1;
Stellungnahme Nr. 19).
Aus Sicht der Verwaltung ist dieser
Kompromiss aber nunmehr im Rahmen der kommunalen Planungshoheit rechtlich
tragbar und durchsetzbar. Auch ist bei dieser nun engen Rahmensetzung keine
bedeutende Schädigung der Nottulner zentralen Versorgungsbereiche oder der
Nachbargemeinden zu erwarten. Der Bebauungsplan entspricht der Zielsetzung des
am 01.06.2010 vom Rat der Gemeinde Nottuln beschlossenen kommunalen
Einzelhandelskonzeptes, wonach Einzelhandelsbetriebe mit
nicht-zentrenrelevanten Sortimenten in sonstigen Gewerbegebieten untergebracht
werden können, wenn an den eigentlich dafür vorgesehenen Standorten (zentrale
Versorgungsbereiche und Appelhülsener Straße) keine geeigneten Flächen
verfügbar sind.
Die nun vorgesehenen Festsetzungen können
wie folgt zusammengefasst werden:
-
keine
zentrenrelevanten Hauptsortimente (Ausnahme Tankstellenshops)
-
kein
großflächiger Einzelhandel
-
kein
Einzelhandel in den vom Zufahrtsbereich abgewandten Bereichen (GI 2, GI 3 und
GE 3);
-
nur
Einzelhandel mit Fahrzeugen im GE 2
-
Handel mit
nicht-zentrenrelevanten Hauptsortimenten im GI 1 und GE 2
Betriebswohnungen
Hinlänglich bekannt sind
die Konflikte, die Betriebswohnungen in Gewerbegebieten auslösen können. Auch
sind in Nottulner Gewerbegebieten Fehlentwicklungen durch den sehr weitgehenden
Bau von Betriebswohnungen zu
beobachten. Von der IHK wurde angeregt, Betriebswohnungen im Gewerbe- und Industriegebiet
Beisenbusch völlig auszuschließen. Ein solcher Komplettausschluss im gesamten
Gebiet ist nach Ansicht der Verwaltung zum einen rechtlich nicht zulässig. Zum
anderen sind durchaus Betriebstypen denkbar, die tatsächlich für einen
geordneten Betriebsablauf unbedingt eine Wohnung auf dem Betriebsgelände
benötigen.
Es wird nun eine Festsetzung
vorgeschlagen, die in den Gewerbegebieten, nicht jedoch in den
Industriegebieten Betriebswohnungen ausnahmsweise zulässt, dies jedoch mit
folgenden Bedingungen verknüpft:
-
maximal
eine Wohnung mit maximal 150 m² Wohnfläche je Gewerbebetrieb
-
nur bei
Gewerbebetrieben mit mindestens 1.500 m² Betriebsgröße
-
bauliche
Integration in den Gewerbebetrieb (d.h. keine frei stehenden Wohnhäuser)
-
Anpassung
hinsichtlich Dachform und Materialwahl an das Betriebsgebäude
Unabhängig von diesen Spezialregelungen
gilt der Grundsatz der Baunutzungsverordnung, wonach die Betriebswohnungen u.a.
dem Betrieb baulich untergeordnet sein müssen.
Verkehrliche Anbindung
In den vergangenen
Monaten haben intensive Gespräche mit dem Landesbetrieb Straßenbau NRW
hinsichtlich des Knotenpunktes K 11 / B 525 stattgefunden. Nach
momentaner Einschätzung wird der Umbau des Knotenpunktes mit einer
Lichtsignalanlage zur Abwicklung des Verkehrs erforderlich sein (auf Grund der
Linksabbieger von der K 11 aus Richtung Schapdetten in Richtung Autobahn).
In Absprache mit dem Landesbetrieb hat die Gemeinde ein Gutachten zur
Leistungsfähigkeit des Knotenpunktes in Auftrag ergeben. Über die Ergebnisse kann
in der Sitzung des Gemeindeentwicklungsausschusses voraussichtlich mündlich
berichtet werden.
Noch nicht endgültig geklärt ist die
Frage, wer die Kosten für den Umbau des Knotenpunktes trägt. Es gibt Anzeichen
dafür, dass der Landesbetrieb den Umbau aus eigenen Mitteln realisieren kann.
Finanzielle Auswirkungen:
Durch
den Satzungsbeschluss entstehen Kosten für den Naturschutzausgleich in Höhe von
etwa 450.000 €. Weiterhin entstehen mit Rechtskraft des Bebauungsplans Kosten
für den Ankauf von Grundstücksflächen.
Unabhängig
vom Satzungsbeschluss entsteht ein Aufwand für die Erschließung. Demgegenüber
stehen bei Verkauf der Erlös für etwa 14,6 ha Bauland sowie mittelfristig
erhöhte Einnahmen aus der Gewerbesteuer.
Anlagen:
Anlage 1: Eingegangene Stellungnahmen mit
Abwägungsempfehlungen
Anlage 2: 62. Änderung des
Flächennutzungsplanes (Planzeichnung)
Anlage 3: Anlage zur 62. Änderung des
Flächennutzungsplanes (Sortimentsliste)
Anlage 4: Begründung zur 62. Änderung des
Flächennutzungsplanes
Anlage 5: Umweltbericht zur 62. Änderung des
Flächennutzungsplanes
Anlage 6: Entwurf des Bebauungsplan Nr. 109 „Gewerbe- und
Industriegebiet Beisenbusch“ (Planzeichnung)
Anlage 7: Begründung zum Bebauungsplan Nr. 109 „Gewerbe- und
Industriegebiet Beisenbusch“
Anlage 8: Umweltbericht zum Bebauungsplan Nr. 109 „Gewerbe- und
Industriegebiet Beisenbusch“
Anlage 9: Checkliste Ökologische Kriterien