Beschlussvorschlag:
Das
Handlungskonzept Siedlungsentwicklung Nottuln 2025 wird als Zielsetzung für das
weitere Vorgehen beschlossen. Die im Kapitel „Fazit“ aufgeführten Maßnahmen
sollen weiter verfolgt werden. Über den Fortgang werden die politischen Gremien
regelmäßig informiert.
Sachverhalt:
In den letzten drei Jahren hat in Nottuln eine unerwartete
Baulandnachfrage stattgefunden. Die letzte Baugebietsausweisung in Nottuln
erfolgte mit dem gemeinsam mit der WGZ-Bank entwickelten Baugebiet „Westlich
Dülmener Straße / Olympiastraße“. Hier standen seit 2010 90 Bauplätze zur
Verfügung. Im Baugebiet stehen derzeit nur noch sechs Grundstücke zum Verkauf,
wobei alle gemeindeeigenen Grundstücke verkauft sind.
Auch in den
übrigen Baugebieten wurden seit 2009 noch bestehende Baulücken geschlossen. Die
Gemeinde hat im Baugebiet „Am Hangenfeld“ die letzten Baugrundstücke verkauft,
und auch im Baugebiet „Fasanenfeld II“ ist der Bestand an verfügbaren
Baugrundstücken weiter zurück gegangen. Hier stehen derzeit noch 14 Grundstücke
zur Verfügung; davon eins im Eigentum der GIG. Für letzteres ist der Verkauf in
Aussicht.
Auch im
Ortsteil Appelhülsen entwickelt sich die Nachfrage besser, als auf Grund der
Erfahrung der vergangenen Jahre zu erwarten war. Hier bestehen jedoch derzeit
im Baugebiet Hellersiedlung noch ausreichend Baulandreserven. In Darup konnte
durch ein kleines privates Baugebiet (Feldstiege), das Baugebiet Schoppmanns
Wiese sowie einigen Nachverdichtungsmaßnahmen ein Nachfragestau abgebaut
werden. Im Ortsteil Schapdetten ist hingegen auf Grund der lange zurück
liegenden letzten Baulandausweisung ein gewisser Nachfrageüberhang zu erkennen.
Nach Bewertung der Verwaltung lassen sich hier aber die derzeit in Frage
kommenden Flächen nicht wirtschaftlich auskömmlich entwickeln.
In dieser
Situation kommen gerade für den Ortsteil Nottuln seit Beginn des Jahres
vermehrt bauwillige Interessenten auf die Gemeinde zu, deren Grundstückswunsch
nicht mehr erfüllt werden kann. Vereinzelt konnte auf Grund dieser Tatsache
bereits eine Abwanderung in Nachbargemeinden beobachtet werden.
Dieser
Nachfrage steht wiederum die bundesweit geführte Diskussion zur
Siedlungsentwicklung gegenüber. Einerseits stellt sich vor dem Hintergrund des
demografischen Wandels die Frage, ob der heute gebaute Wohnraum zukünftig
überhaupt benötigt wird, bzw. ob dieser der künftigen Nachfrage entspricht.
Zudem wird in den vergangenen Jahren wieder verstärkt die Bedeutung und die
schleichende Verknappung landwirtschaftlicher Flächen deutlich. Unter
Berücksichtigung dieser Faktoren hat die Bundesregierung das 30 ha-Ziel zur
Siedlungsentwicklung formuliert. Danach soll nur noch eine flächensparende
Siedlungsentwicklung durchgeführt werden und die Flächeninanspruchnahme von
heute etwa 80 ha täglich auf 30 ha im Jahr 2020 zurück gefahren werden.
Vor diesem
Hintergrund stellt sich nun die Frage, wie sich die Gemeinde Nottuln in den
nächsten Jahren hinsichtlich der Siedlungsentwicklung positionieren soll. Wie
wird in Nottuln im Jahr 2025 gewohnt?
·
Soll der erfolgreiche
Weg der letzten Jahrzehnte fortgesetzt und das nächste Baugebiet ausgewiesen
werden?
·
Sollte vor dem
Hintergrund um die Diskussion um den demographischen Wandel und eine
flächensparende Siedlungsentwicklung ein Rückzug auf die Bestandsentwicklung
stattfinden?
Aus Sicht der
Verwaltung ist weder ein einfaches „Weiter so!“ noch ein Verharren im Status
quo ein geeigneter Weg für eine zukunftsfähige Entwicklung.
Daher wurde –
auch auf Anregung einiger Fraktionen – ein Handlungskonzept für eine
zukunftsfähige Siedlungsentwicklung entworfen. Dabei sollte kein bis ins Detail
und in das Jahr 2025 durchgearbeitetes Konzept entstehen, sondern drei
Handlungsbausteine für eine zukünftige Entwicklung aufgezeigt werden, die
deutlich machen, wo die „Baustellen“ der Zukunft liegen.
Die Ausgangslage: Komfortable
Stagnation, aber dennoch kein Grund zum Abwarten
Prognose
der Baulandnachfrage
Die aktuell
vorliegenden Bevölkerungsprognosen für Nottuln sind weiterhin weitaus besser
als im Bundes- und Landesvergleich. Dennoch wird für Nottuln kein Wachstum,
sondern eine Stagnation bzw. ein leichter Rückgang der Bevölkerung bis 2030
prognostiziert. Im Vergleich zu früheren Jahren spielen Wanderungsgewinne in
Nottuln kaum noch eine Rolle.
Um ein
weiteres Absinken der Bevölkerungszahl zu verhindern und damit auch dauerhaft
einen Beitrag zur Auslastung der kommunalen Infrastruktur zu leisten, ist eine
weitere Bereitstellung von neuen Bebauungsmöglichkeiten erforderlich.
Abnehmende Haushaltsgrößen (Anzahl der Einpersonenhaushalte in Nottuln 2006
24,1 %; 2011: 29,0 %) und eine steigende durchschnittliche Wohnfläche (2006:
35,2 m² / Person; 2011: 36,8 m² / Person) führen zu einem weiteren Bedarf an
Wohnbebauung trotz stagnierender Einwohnerzahl. Wird diesem Bedarf kein Raum
gegeben, ist mit stärker sinkenden Einwohnerzahlen zu rechnen.
Zugleich zeigt sich in den vergangenen Jahren ein gewisser Umbruch bei
der Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt. So hat in den letzten zwei Jahren gerade
der Markt für altengerechte möglichst barrierefreie Wohnungen in Ortskernnähe
einen regelrechten Boom erlebt. Und auch in klassischen Neubaugebieten ist
erkennbar, dass nicht mehr nahezu ausschließlich Familien mit Kind - eine
Gruppe, die man natürlich dennoch nicht aus den Augen verlieren darf –
Grundstücke nachfragen, sondern die Lebensentwürfe auch in Nottuln vielfältiger
werden.
Zukünftig ist damit zu rechnen, dass die Wohnungsnachfrage sich stärker
ausdifferenziert und auch im ländlichen Raum spezielle Wohnformen nachgefragt
werden. Zu diesem komplexen Thema seien hier nur einige Schlagwörter wie
gemeinsam Bauen und Wohnen in einer Baugruppe, generationsübergreifendes
Wohnen, Alten-WGs, Wohngruppen für Demenzkranke, Wiederbelebung
genossenschaftlicher Bauprojekte oder kleine Einfamilienhäuser für Singles oder
Alte genannt.
Einen Überblick über aktuelle statistische Daten und Prognosen für
Nottuln ist in Anlage 1 zu finden.
A) Qualitätssicherung im Bestand
Quartiere der 60er, 70er und
80er Jahre fit für die Zukunft machen
Die Beschäftigung mit Wohnen im Bestand ist vielschichtig. Im folgenden
Überblick sollen einige der bestehenden Strategien zur Aufwertung von
Bestandsquartieren vorgestellt werden und vor allem die Übertragbarkeit auf
Nottuln geprüft werden.
Insgesamt muss man zunächst jedoch feststellen, dass die Problemlage in
Nottuln weitaus weniger gravierend ist, als in anderen Landesteilen. Leerstände
sind kaum erkennbar, Interessenten für Gebrauchtimmobilien vorhanden -
wenngleich hier sicherlich Preiserwartungen nicht immer marktgerecht sind. Auch
ist die öffentliche Infrastruktur im Bereich von Straßen, Wegen und Grünanlagen
auf Grund des größtenteils jungen Alters der Baugebiete noch gut. Insofern
stellt sich der Handlungsdruck in Nottuln derzeit als noch nicht übermäßig hoch
dar. Dennoch gilt es natürlich, frühzeitig künftigen Fehlentwicklungen
entgegenzuwirken und den Bestand entgegenzuwirken. Insofern ist auch hier ein
auf die Nottulner Lage angepasstes Handlungskonzept sinnvoll.
Überprüfung des aktuellen
Planungsrechts
Die Bebauungspläne für die betreffenden Gebiete stammen vielfach noch
aus der Bauzeit und treffen in ihren Festsetzungen nicht immer die
Vorstellungen heutiger Eigentümer und Bauwilliger. In einigen Fällen könnte
durch geändertes Planungsrecht ein Umbau, ein Ausbau oder eine Nachverdichtung
in den bestehenden Baugebieten ermöglicht werden.
·
Wo könnte ein
Dachgeschossausbau erlaubt werden?
·
Wo könnten Gauben
erlaubt werden?
·
Wo wäre ein
zusätzliches Vollgeschoss möglich?
·
Wo gibt es Baugrenzen,
die vergrößert/begradigt/angepasst werden könnten?
·
Wo könnte in zweiter
Reihe liegende Bebauung ermöglicht werden?
·
Wo könnte die Zahl der
zulässigen Wohneinheiten erhöht werden?
·
Wo könnten
Beschränkungen für Carports, Garagen und Nebenanlagen außerhalb der
überbaubaren Grundstücksfläche wegfallen?
·
Verhindern
Gestaltungsfestsetzungen energetische Sanierungen (z.B. Festsetzungen zur
Fassadengestaltung)?
In einigen wenigen Fällen könnte auch darüber nachgedacht werden, den
Bebauungsplan aufzuheben und zukünftig eine Beurteilung nach § 34 BauGB zu
ermöglichen oder alternativ dazu für das gesamte Gebiet einen neuen Plan mit
reduzierten Festsetzungen zu erstellen.
Alle diese Maßnahmen können dazu beitragen, Baulandpotential innerorts
zu schaffen und die Modernisierung der bestehenden Bebauung sowohl im
energetischen Bereich als auch zur Anpassung an heutige Wohnbedürfnisse zu
erleichtern.
Änderungen sollten jedoch mit Augenmaß durchgeführt werden, um nicht
mit einer zu starken Flexibilisierung die städtebauliche Qualität von
gewachsenen Quartieren zu gefährden.
Bis Ende 2013 wird die Verwaltung die Bestandspläne sichten, die
Änderungsvorschläge auflisten und dem Ausschuss vorstellen. Diese Sichtung
dient gleichzeitig der Vorbereitung der Nachverdichtung (Punkt B). Eine
anschließende Abarbeitung ist jedoch auf Grund der langwierigen Planverfahren
ein mehrjähriger Prozess.
Hilfestellung beim
Modernisieren, Instandsetzen, Sanieren, Umbauen und Rückbauen
Ein wichtiger Schritt für die Zukunftsfähigkeit älterer Häuser ist ihre
regelmäßige Wartung und Anpassung an den Stand der Technik. Jüngere Erfahrungen z.B. auch aus Billerbeck zeigen, dass
die Häuser der 60er und 70er Jahren in den letzten 20 Jahren bereits eine
Grundsanierung erhalten haben und die Häuser der 80er Jahre kurz davor stehen.
Trotz der teilweise schon erfolgten Modernisierungen und Sanierungen
bestehen auch bei Häusern in diesen Altersgruppen Defizite hinsichtlich der
Energieversorgung, der Barrierefreiheit und eines zeitgemäßen Wohnkomforts.
Hinzu kommt, dass das Wohnmodell „Familie im Einfamilienhaus“ sich
durch den demographischen Wandel und veränderte Familienstrukuren ändert. Wenn
die Kinder aus dem Haus sind oder nach einer Trennung leben nur noch ein oder
zwei Personen in einem Haus mit Garten, das sie für ihre Bedürfnisse als zu
groß empfinden. In Hinblick auf neue Wohnformen und Platzbedürfnisse sind die
Grundrisse der Bestandsgebäude jedoch nicht immer geeignet.
Diese Defizite führen in der Summe zur Wertminderung der
Bestandsimmobilien. Anstatt eine solche Altimmobilie zu erwerben, weichen
Interessenten lieber auf Neubaugebiete aus. Dadurch entsteht langfristig
Leerstand in den Ortsteilen, und der Flächenverbrauch an den Ortsrändern wird
vergrößert.
Aus diesem Grund ist es wichtig, die Eigentümer frühzeitig über
mögliche Änderungsmaßnahmen und Fördermöglichkeiten zu informieren. Ein Ansatz
dafür ist das bereits bestehende Beratungsangebot von „Clever Wohnen im Kreis
Coesfeld“. Erfahrungen in anderen Kommunen haben jedoch gezeigt, dass eine eher
passive Information nur einen Teil der Bevölkerung erreicht. Sinnvoller ist
ggf. ein aktives Zugehen auf die Eigentümer, um diesen in Einzelberatungen
Sanierungs- oder Umbaumöglichkeiten aufzuzeigen oder um Informationen zu
anderen Wohnmöglichkeiten zu geben. Eine solche Einzelberatung ist jedoch
selbstverständlich kostenintensiv.
Um die Bürger für die Thematik zu sensibilisieren, wäre die Erstellung
einer Studie denkbar, die die Auswirkungen des demogaphischen Wandels auf den
Bebauungsbestand in Nottuln visualisiert; zum Beispiel in Form einer
Darstellung der Altersstruktur von Wohngebieten, des Sanierungsstandes etc.
Maßnahmen
zur Wohnumfeldverbesserung
Die Wohnqualität ist nicht nur abhängig
vom eigenen Wohnhaus, sondern auch vom Umfeld in dem es steht. Zur Attraktivierung
bestehender Wohnstandorte sollten Eigentümer und Bewohner, politische
Entscheidungsträger, Akteure des Wohnungsmarktes, Kinder und Jugendliche bei
Entwurf und Umsetzung eingebunden werden.
·
Allgemeiner Aufruf
„Wohnumfeldverbesserung Nottuln“ oder
·
Gezielt nach
Voranalyse: Beteiligung der verschiedenen Akteursgruppen in bestimmten Gebieten
Nottulns
Sowohl bei der Hausaufwertung als auch
bei der Wohnumfeldverbesserung wird es nicht gelingen, alle Ortsteile
flächendeckend intensiv zu betreuen. Gerade für Fälle, in denen z.B. ganze
Straßenzüge dem heutigen Gestaltungsstand angepasst werden müssten, entstehen
hohe Kosten sowohl für die Eigentümer als auch für die Gemeinde. Insofern ist
nicht zu erwarten, dass solche Maßnahmen in größerem Maße umgesetzt werden
können.
Modell „Jung kauft alt“
Hierbei handelt es
sich um ein Modellprojekt aus der Gemeinde Hiddenhausen. Bauwillige bzw.
Kaufinteressenten sollen dazu gebracht werden, nicht im Neubaugebiet zu bauen,
sondern ein Bestandsgebäude zu erwerben. Die Gemeinde Hiddenhausen fördert vor
dem Kauf Kaufinteressenten bei der Finanzierung eines Altbaugutachtens (max.
1500 €). Dieses beinhaltet eine Ortsbegehung/Bestandausnahme mit
Modernisierungsempfehlung und Kostenschätzung einmalig für jeweils einen Altbau
(älter als 25 Jahre).
Bei Erwerb eines
Altbaus und auch bei Abriss und Ersatzbau erhalten die Neueigentümer eine
laufende jährliche Förderung für sechs Jahre nach dem Einzug (max. 1500 €).
Nach fünf Jahren Projektdauer kommt die Gemeinde Hiddenhausen zu dem Fazit,
dass
·
mit dem Modell junge
Familien in der Gemeinde gehalten werden können, ohne neue Baugebiete
auszuweisen,
·
der Flächenverbrauch
gestoppt wird,
·
die Baugebiete
verjüngt werden,
·
die Immobilienwerte
stabilisiert werden,
·
die Infrastruktur
(Kindergärten, Schulen, Ver- u. Entsorgung) gesichert wird und
·
sich die Finanzierung
insgesamt rechnet, weil die Folgekosten der Siedlungsentwicklung bei diesem
Modell geringer sind als bei der Ausweisung neuer Baugebiete
(Quelle: Vortrag von Andreas
Homburg, Gemeinde Hiddenhausen am 23.02.2012 in Bocholt – „Innen leben 1 – Neue
Qualitäten entwickeln“)
Auf Nottuln ist das Modell nur begrenzt
übertragbar. Die Ausgangssituation in Hiddenhausen war ein Bevölkerungsrückgang
von mehr als 11% und dementsprechend auch eine hohe Anzahl an Leerständen und
verkaufswilligen Eigentümern. Bevor ein vergleichbares Projekt in Nottuln
angestoßen wird, sollten die Leerstandssituation und die Anzahl der in den
künftigen Jahren wahrscheinlich aus Altergründen zu verkaufenden Immobilien
analysiert werden.
Projekt InnenLeben
Im Rahmen der
Regionale 2016 gibt es den Projektaufruf „Innen leben – Neue Qualitäten
entwickeln!“, der den Fokus auf den Siedlungsbestand der 1950er bis 1970er
Jahre legt. Ziel ist, die hier liegenden Potenziale für die Innenentwicklung zu
wecken und damit einen Beitrag zum Flächensparen in der Region zu leisten. Der
Aufruf wird durch Informations-
und Beratungsangebote begleitet,
um die vielen Interessen,
Eigentümer und Meinungen zusammenzuführen. Welche Projekte zur Innenentwicklung
gefördert werden können, ist im Projektaufruf sehr weit gehalten.
Die Vorbereitung, Qualifizierung und
Durchführung eines Regionale-Projektes ist zeitaufwändig und arbeitsintensiv. Neben
der Ausarbeitung der Projektidee und deren Umsetzung muss viel Zeit für
Förderanträge und Dokumentation verwendet werden. In der Regel wird nur ein
sehr geringer Anteil der Projektförderung direkt von der REGIONALE
bereitgestellt. Der Großteil des Fördergeldes kommt aus verschiedenen
Fördertöpfen, die jeweils eine Co-Finanzierung durch die Gemeinde oder privater
Investoren erfordern. Eine Vollfinanzierung des Projektes durch die Regionale
ist daher nicht zu erwarten.
Dafür bietet die Bewerbung um ein Regionale-Projekt
einige Vorteile: Erstens ist die Chance, überhaupt Fördergelder für ein Konzept
zur Innenentwicklung zu erhalten bei der Qualifizierung durch die Regionale
wesentlich höher als ohne diese.
Zweitens stehen durch die Regionale externe Experten zur Beratung zur
Verfügung, mit deren Hilfe Wege beschritten werden können, die im Geschäft der
laufenden Verwaltung nicht möglich wären. Drittens ist eine Profilierung
Nottulns in der Region und darüber hinaus möglich, da die Projekte in
Printmedien und Internet vorgestellt und begleitet werden.
Um an der Förderung teilzuhaben, muss
die Gemeinde Nottuln zunächst ein geeignetes Projektgebiet identifizieren.
Wichtigstes Kriterium dabei ist die Mitwirkungsbereitschaft der betroffenen
Akteure. Die Verwaltung könnte in einem nächsten Schritt verschiedene
aussichtsreiche Projektgebiete heraussuchen und in diesen ein
Bürgerbeteiligungsverfahren anstoßen.
Eine kurze Information zum
Regionale-Projektaufruf ist Anlage 2 zu entnehmen.
Weiteres
Vorgehen
Gerade im Bereich der Qualitätsbewahrung
wird es aufgrund der hohen Personal- und Kostenintensität nicht möglich sein.
flächendeckend eine Vielzahl von Projekten umzusetzen. Glücklicherweise ist
dies in Nottuln auf Grund der derzeitigen guten Ausgangslage in Bestandsquartieren
auch (noch?) nicht erforderlich.
Um hier künftigen Fehlentwicklungen
vorzubeugen, gilt es nun aber, Bereiche mit entstehendem Handlungsdruck zu
identifizieren und hier Pilotprojekte zu initialisieren, die als Vorbild für
das übrige Gemeindegebiet dienen können.
Gerade hierbei könnte das Zusammenspiel
mit einem Regionale-2016-Projekt von besonderem Interesse sein. Daher schlägt
die Verwaltung vor, einen Vertreter des Büros immorde (betreut das Projekt
„InnenLeben“) sowie der Regionale-Agentur für eine der nächsten Sitzungen des
Gemeindeentwicklungsausschuss einzuladen, um gemeinsam ein solches Projekt mit
Pilotcharakter zu identifizieren.
B) Nachverdichtung fördern und
Baulücken füllen:
Fläche sparen, kurze Wege und
neues Leben in gewachsenen Strukturen
Bei der Schließung von Baulücken geht es um die Ausnutzung von
vorhandenem, erschlossenem baureifen Land.
Im Unterschied dazu muss für eine Nachverdichtung in größerem Umfang in
der Regel erst noch Planungsrecht und eine Erschließung geschaffen werden.
Baulücken
In einigen Baugebieten bestehen auch Jahre nach der überwiegenden
Entwicklung Baulücken. Diese voll erschlossenen Grundstücke sollten
sinnvollerweise zunächst mobilisiert werden, bevor neue Flächen in Anspruch
genommen werden. Vollständig wird dies nie gelingen, da gerade Privateigentümer
Flächen für z.B. eigene Kinder zurück halten oder Grundstücke zum Beispiel auf
Grund des Zuschnitts o.ä. schwer verkäuflich sind. Auf Grund des fehlenden
Angebots in Neubaugebieten kann derzeit beobachtet werden, dass seit ca. 1 ½
Jahren verstärkt Baulücken geschlossen werden. Insgesamt wird seitens der
Verwaltung geschätzt, dass (abseits der neuen Baugebiete Hellersiedlung,
Olympiastraße und Schoppmanns Wiese) ca. 40 Baulücken in Nottuln vorhanden
sind. Um diese verstärkt zu mobilisieren, existiert das in Nottuln bislang noch
nicht angewandte Instrument des Baulückenkatasters gem. § 200 Absatz 3
Baugesetzbuch.
Bei einem Baulückenkataster erfasst die Verwaltung zunächst alle
Baulücken, das heißt, alle fertig erschlossenen, aber noch nicht bebauten
Grundstücke. Alle Eigentümer werden in der Folge angeschrieben, ob diese einer
Veröffentlichung der Baulücken widersprechen und werden befragt (Antwort
selbstverständlich freiwillig), ob diese einen Verkauf der Flächen oder eine
Bebauung kurzfristig anstreben, aus welchen Gründen zunächst keine Bebauung
stattfindet, und ob diese Unterstützung bei der Vermarktung wünschen. Im
Anschluss würde das dann entstandene Baulückenkataster mit Informationen zu den
einzelnen Grundstücken im Internet veröffentlicht, und wenn von den Eigentümern
gewünscht, bei Anfragen der Kontakt zu Interessenten hergestellt. Ein Beispiel
für ein Datenblatt aus einem bestehenden Baulückenkataster kann Anlage 3
entnommen werden.
Die Verwaltung schlägt vor, bis etwa Anfang 2013 ein solches
Baulückenkataster zu erstellen.
Nachverdichtung
In vielen Städten und Gemeinden kann ein großer Teil der Nachfrage nach
Bauland bereits heute durch eine Verdichtung des Bestandes bedient werden. So
kann sparsam mit wertvollen landwirtschaftlichen Freiflächen umgegangen werden,
Bestandsquartiere werden durch eine Durchmischung der Bevölkerung neu belebt
und bestehende Infrastrukturen effizienter genutzt. Häufig entsprechen die
alten großen Grundstückszuschnitte auch nicht mehr heutigen Ansprüchen, z.B.
auf Grund der aufwändigen Gartenpflege.
Auf Grund der spezifischen Siedlungsentwicklung Nottulns ist das
Grundpotential hierfür jedoch deutlich geringer als in anderen Gemeinden. Ein
Großteil der Nottulner Wohngebiete ist in den 1970er, 1980er und 1990er Jahren
entstanden. Bereits zu diesem Zeitpunkt waren Grundstücke bereits deutlich
weniger groß als noch 10-20 Jahre zuvor. Der Garten als Nutzgarten zur
Selbstversorgung, wie bis in die 1950/60er Jahre üblich, spielte nur noch eine
untergeordnete Rolle.
Zudem trägt die ortstypische, meist eingeschossige Bauweise mit
ausgebautem Dachgeschoss zu einem höheren Flächenbedarf bei als eine stärker
verdichtete zwei- oder dreigeschossige Bauweise, die in anderen Regionen
Nordrhein-Westfalens häufig anzutreffen ist.
Dementsprechend ist die Zahl für eine Nachverdichtung verfügbarer
Grundstücke vergleichsweise gering. Auch Brachflächen oder Konversionsflächen
stehen für eine Nachverdichtung nicht zur Verfügung. Das Potential in Nottuln
stellt sich überschlägig wie folgt dar:
Ortsteil Nottuln
|
Ort |
Planungsrechtliche Situation |
Wie viel? |
|
Steinstraße
und Umfeld (Nottuln Süd) |
Hinterlandbebauung
planungsrechtlich gem. § 34 BauGB größtenteils nicht zulässig |
ca.
40 EFH |
|
Auf
der Burg |
Gegenwärtig
ist eine Bebauung größtenteils unzulässig; Aufstellungsbeschluss für einen
Bebauungsplan liegt vor; eine Grundsatzentscheidung, ob hier zukünftig eine
Grünfläche oder eine Wohnbebauung stattfinden soll, ist noch offen |
ca.
25 EFH |
|
Vereinzelte
Grundstücke im übrigen OT (ohne Baulücken) |
unterschiedlich |
ca.
15 EFH, entlang der OD tlw. auch MFH |
gesamt: ca. 80 EFH
Ortsteil Appelhülsen
|
Ort |
Planungsrechtliche Situation |
Wie viel? |
|
Nordseite
Hellerstraße |
durch
Bebauungsplan Nr. 123 „Hellersiedlung“ im Jahr 2010 ermöglicht |
ca.
10 EFH |
|
Ostseite
Kücklingsweg im Kreuzungsbereich mit Lindenstraße |
Hinterlandbebauung
planungsrechtlich gem. § 34 BauGB größtenteils nicht zulässig |
ca.
10 EFH |
|
Wemhofstraße |
Hinterlandbebauung
planungsrechtlich gem. § 34 BauGB größtenteils nicht zulässig |
ca.
15 EFH |
|
Ostlandstraße |
Derzeit
durch Bebauungsplan ausgeschlossen |
ca.
10 EFH |
|
Vereinzelte
Grundstücke im übrigen OT |
unterschiedlich |
ca.
10 EFH |
gesamt: ca. 55 EFH
Ortsteil Darup
|
Ort |
Planungsrechtliche Situation |
Wie viel? |
|
Im
Nott |
Hinterlandbebauung
planungsrechtlich gem. § 34 BauGB größtenteils nicht zulässig |
ca.
10 EFH |
|
An
der Vogelstange (Westseite) |
Hinterlandbebauung
planungsrechtlich gem. § 34 BauGB größtenteils nicht zulässig |
ca.
10 EFH |
|
Vereinzelte
Grundstücke im übrigen OT (ohne Baulücken) |
unterschiedlich |
ca.
5 EFH |
gesamt: ca. 25 EFH
Ortsteil Schapdetten
|
Ort |
Planungsrechtliche Situation |
Wie viel? |
|
Fuldastraße |
Derzeit
durch Bebauungsplan ausgeschlossen 34 BauGB größtenteils nicht zulässig |
ca.
10 EFH |
|
Vereinzelte
Grundstücke im übrigen OT (ohne Baulücken) |
unterschiedlich |
ca.
10 EFH |
gesamt: ca. 20 EFH
Insgesamt besteht in den vier Ortsteilen ein Nachverdichtungspotential
für ca. 180 Einfamilienhäuser. Diese Zahl ist zunächst eindrucksvoll –
entspricht sie doch etwa einem
Flächenbedarf von 10 ha in Neubaugebieten.
Die Förderung einer Nachverdichtung ist jedoch stets aufwändig und
führt auf Grund fehlender Akzeptanz häufig nicht zum Erfolg. Hindernisse sind
in aller Regel:
-
Bewohner möchten
mehrheitlich Grünstrukturen erhalten
-
eine Erschließung ist
schwer möglich à
Gemeinschaftserschließungsanlagen sind städtebaulich ansprechender, führen
jedoch zu hohen Kostenbelastungen der Eigentümer (à Akzeptanzproblem), Einzelerschließungen über eigene
Grundstücke sind städtebaulich wenig gelungen und auf Grund „zugebauter“
Vordergrundstücke teilweise schwer realisierbar
-
Wandel im Quartier
durch Neubewohner wird kritisch gesehen
-
Eine Beeinträchtigung
der Wohnqualität wird befürchtet (Verschattung, Einblicke in Gärten, Lärm etc.)
Die Durchführung von Nachverdichtungsmaßnahmen ist in jedem Fall
personalintensiv, da sie in engem Kontakt mit den Eigentümern durchgeführt
werden muss, um zum Erfolg zu gelangen. Aus hiesiger Sicht ist es maximal
möglich, jährlich ein Gebiet mit ca. 20 Grundstücken zu betreuen und
planungsrechtlich umzusetzen. Ein „Zwang“ zum Verkauf besteht natürlich auch
nach Schaffung der Möglichkeiten nicht. Ein Verkauf zieht sich üblicherweise
über Jahre bzw. sogar Jahrzehnte, so dass nicht davon auszugehen ist, dass
durch eine konsequente Nachverdichtung mehr als fünf bis in besonderen
Ausnahmefällen zehn Grundstücke jährlich verfügbar werden. Durch Probleme bei
der Umsetzung wird es jedoch auch viele Fälle geben, die trotz aufwändiger
Bearbeitung nicht zum Erfolg führen.
Dennoch ist eine Förderung der Nachverdichtung städtebaulich
selbstverständlich sinnvoll. Ein besonderes Potential kommt der Nachverdichtung
auch im Ortskern zugute; hier können Projekte in stärker verdichteter Bauform
in fußläufiger Entfernung zur Versorgungsinfrastruktur besonders dem
altengerechten Wohnen dienen.
Es wird folgendes Vorgehen
vorgeschlagen:
Im Herbst wird die Verwaltung alle Eigentümer der oben genannten
größeren Potentialgebiete – also ca. 150 – schriftlich befragen, ob diese
Interesse an einer Nachverdichtungsmöglichkeit ihrer Grundstücke haben. Nach
einer Auswertung wird dann für das Jahr 2013 durch die politischen Gremien ein
erfolgversprechendes Auftaktgebiet ausgewählt. Im günstigsten Fall könnten so Anfang
2014 einige Grundstücke verfügbar sein.
C) Siedlungsentwicklung
weiterführen
Aber: Maßvoll und
qualitätsorientiert
Die Bausteine A und B des Handlungskonzepts „Siedlungsentwicklung“ sind
ein wichtiger Bestandteil für eine zukunftsfähige Siedlungsentwicklung in
Nottuln. Dennoch ist auf Grund der spezifischen Nottulner Gegebenheiten nicht
empfehlenswert, auf eine weitere Ausweisung von Neubaugebieten zu verzichten.
Bestimmte Nachfragegruppen werden einerseits allen gegenteiligen Bemühungen zum
Trotz stets gezielt nach einem Neubaugebiet suchen, und andererseits lassen
sich bestimmte „spezielle“ Bautypen nur im Neubaubereich realisieren. Außerdem
lässt sich die bestehende Nachfrage nach Bauland in den nächsten Jahren nicht
vollständig im Bestand decken. Somit würde sich das Schrumpfen der Gemeinde
beschleunigen.
Ein realistischer Nachfragemaßstab im Neubaubereich ist auch nach
Rücksprache mit den örtlichen Finanzinstituten bei ungefähr 30 Wohneinheiten im
Einfamilienhaussektor mit einem starken Schwerpunkt im Ortsteil Nottuln zu
sehen. Davon könnten, wie oben beschrieben, maximal etwa fünf Häuser im Rahmen
einer Nachverdichtung realisiert werden.
Insgesamt besteht also zumindest für den mittelfristigen
Planungshorizont eine Nachfrage von jährlich etwa 25 Neubauten im
Einfamilienhaussektor. Für diese Baugebiete sollten jedoch eine Reihe von
Qualitätsvorgaben gesetzt werden:
·
Wert der
Gebietsausweisung auch für die gesamtgemeindliche Entwicklung z.B. durch
Grünvernetzung, sinnvolle Infrastrukturnutzung, Ortsabrundung,
·
besonderer
Innovationscharakter zumindest in Teilbereichen z.B. durch Projekte wie eine
Klimaschutzsiedlung oder Projekte zum altengerechten Wohnen bzw. mit
generationenübergreifendem Charakter
·
Umsetzung in
überschaubaren Größenordnungen (max. ca. 75 WE vergleichbar mit Baugebiet
Olympiastraße)
Auch im günstigsten Fall (1 ½ - 2 Jahre für die Vorplanung, 6-9 Monate
für die Erschließungsanlagen) könnte so frühestens im Jahr 2015 wieder ein
Neubaugebiet in Nottuln bereit stehen.
Fazit: Nur eine Kombination von Maßnahmen
führt zum Erfolg
Um in Nottuln eine zukunftsfähige Siedlungsentwicklung zu ermöglichen,
sollte eine gemischte Strategie verfolgt werden, die Bausteine aus allen o.g.
Bereichen beinhaltet. Zusammengefasst sollte aus Sicht der Verwaltung folgendes
Maßnahmenbündel auf den Weg gebracht werden:
A) Qualitätssicherung im
Bestand
·
Bestehende
Bebauungspläne zukunftssicher gestalten
·
Suche nach
einem geeigneten Pilotprojekt zur Qualitätssicherung im baulichen Bestand
·
Wohnumfeldverbesserungen
im Rahmen enger finanzieller Mittel
B) Nachverdichtung fördern und
Baulücken füllen
·
Baulückenkataster
erstellen
·
Nachverdichtungspotential
mobilisieren
C) Siedlungsentwicklung
weiterführen
·
Ortsteil
Nottuln:
Möglichst zügige Entwicklung eines
Neubaugebietes; Ziel: überschaubare Zahl von Grundstücken pro Jahr anbieten,
jedoch ein kontinuierliches Angebot zur Verfügung stellen
·
Ortsteil
Appelhülsen:
Verkaufssituation in den Baugebieten Nord II
sowie Hellersiedlung/Kapellenweg beobachten; bei erkennbarem Bedarf frühzeitige
Sondierung weiterer Entwicklungsmöglichkeiten.
·
Ortsteil
Schapdetten:
Fortführung der aktiven Suche nach Bauland,
jedoch auf Grund der Vorgaben der Landesplanung: Siedlungsentwicklung im nur
begrenzten Umfang für den Eigenbedarf
·
Ortsteil Darup:
Nachfrageüberhang derzeit abgebaut;
Beobachtung der Situation; auf Grund der Vorgaben der Landesplanung:
Siedlungsentwicklung im nur begrenzten Umfang für den Eigenbedarf
Finanzielle Auswirkungen:
Für
die jeweils nächsten Arbeitsschritte entsteht ausschließlich (tlw. hoher)
interner Arbeitsaufwand, für die Umsetzung späterer Maßnahmen können die
Folgekosten derzeit noch nicht quantifiziert werden.
Anlagen:
Anlage
1: Basisdaten zur Bevölkerungsentwicklung
Anlage
2: Information zum Regionale 2016-Projekt „InnenLeben“
Anlage
3: Beispiel Baulückenkataster