Beschlussvorschlag:
Das
Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 127 „Alte Burg“ wird
eingeleitet (Aufstellungsbeschluss gem. § 2 Baugesetzbuch). Grundlage hierfür
ist das im Sachverhalt sowie in Anlage 1 dargelegte Zielkonzept.
Sachverhalt:
Am 05.04.2011 hat der Rat die Vorlage
002/2011 Bebauungsplan Nr. 127 „Alte Burg“ zurück an den Ausschuss für
Gemeindeentwicklung verwiesen. Zunächst sollte für diesen Bereich eine
grundsätzliche Zielkonzeption vorgelegt werden. Dies ist mit dem Rahmenplan
Nottuln Nord (SV 076/2011) geschehen. Dieser enthält die folgenden wesentlichen
Ziele für den geplanten Geltungsbereich:
- Bewahrung des Grünraums „Alte Burg“
- Behutsame Nachverdichtung im Nordosten des Gebietes
- Schaffung einer neuen Fuß- und Radwegeverbindung Ortskern à Nottuln Nord
- Zukunftskonzept Realschule – Definition von Entwicklungsräumen
Im Rahmen dieser Vorlage soll nun eine
Konkretisierung dieser grundlegenden Ziele stattfinden und ein Vorschlag für
das weitere Vorgehen erfolgen.
A) Sicherung und Weiterentwicklung des
historischen Ortsbildes
In Teilen des
Geltungsbereiches gehört die Hagenstraße mit ihrer Bebauung zum historischen
Ortskern von Nottuln. Die die Straße eng begleitende Bebauung führt zu einem
„Gassencharakter“, der hier erhalten werden sollte. Teilweise ist dieser
Charakter durch spätere Bebauung (z.B. Hagenstraße 18) unterbrochen. Zur
Bewahrung dieser Struktur und ggf. der künftigen Heilung von bestehenden
Fehlentwicklungen sollte entlang der Straße eine Baulinie festgesetzt werden,
entlang der verpflichtend gebaut werden muss.
In ähnlicher – wenn auch in weniger
bedeutsamen – Weise gilt dies auch für Teile der Burgstraße. Hier sollte
gesichert werden, dass die Straße baulich gefasst wird und keine stark zurück
springenden Bauten entstehen.
B) Sicherung des Grün- und
Erholungsgebietes „Alte Burg“
Die bestehende
Grünfläche soll nach der Zielaussage des Rahmenplans Nottuln Nord erhalten
bleiben. Im Aufstellungsverfahren muss nun eine exakte Zukunftsaussage zur
Nutzbarkeit der Fläche erfolgen. Denkbar ist hier vor allem die Festsetzung als
private Grünfläche. Diskutiert werden muss, ob bauliche Anlagen gänzlich
ausgeschlossen werden sollen oder ob bestimmte Anlagen (z.B. Gartenhäuschen
oder Gewächshäuser) zugelassen werden sollen.
Darüber hinaus muss eine exakte
Trennlinie zwischen bebaubarem Bereich und Grünfläche festgelegt werden.
Wichtiger als Grundstücksgrenzen ist hier ein Aufgreifen der bestehenden
Strukturen – im Südosten kann z.B. eine bestehende Böschung als klare Zäsur
herangezogen werden – sowie die Frage der Durchwegung und Erlebbarkeit des
Grünraums.
Auch berücksichtigt werden muss die
Frage, ob durch die Festsetzung ein Planungsschaden entsteht. Dieser
Entschädigungsanspruch für die Flächeneigentümer kann immer dann entstehen,
wenn ein bereits heute nach § 34 BauGB bebaubares Grundstück künftig zu weiten
Teilen als Grünfläche festgesetzt wird und so eine erhebliche Wertminderung
eintritt.
In Anlage 1 findet sich ein erster
Vorschlag für eine solche Trennlinie.
In den Aufstellungsprozess soll ferner
das Westfälische Amt für Bodendenkmalpflege einbezogen werden, um das
Bodendenkmal „Alte Burg“ – wenn erforderlich – genauer zu untersuchen oder um
Aussagen dahingehend treffen zu können, wo welche Bodeneingriffe untersagt
werden sollten.
C) Zielkonzeption für den Standort
Realschule / Sekundarschule
Aller Voraussicht nach wird sich der Standort der Realschule (auch
unabhängig von der Debatte zur Einführung einer Sekundarschule) baulich ständig
verändern, da sich die Anforderungen an Schulgebäude stetig wandeln. Ein
Bebauungsplan könnte hier einerseits der Schule Planungssicherheit zu den
künftigen Bebauungsmöglichkeiten geben und andererseits eine städtebauliche und
funktionale Eingliederung des Schulkomplexes in das Umfeld ermöglichen.
Hier wird die Verwaltung Gespräche mit
dem Bistum zu deren baulichen Zielvorstellungen des Schulgeländes –
insbesondere in Hinblick auf die zahlreichen heute noch nicht bebauten Flächen
– aufnehmen.
D) Behutsame Nachverdichtung
Vor allem im Nordosten des Plangebietes bestehen baulich nur gering
ausgenutzte Grundstücke. Im Sinne des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden
sollten diese Flächen einer Nachverdichtung zugeführt werden. Ggf. bremst hier
derzeit eine fehlende Erschließung die bauliche Entwicklung.
Hier bietet es sich an, dass die
Verwaltung mit allen betroffenen Grundstückseigentümern Gespräche führt, damit
diese – wenn von ihnen gewünscht – einvernehmlich eine private
Erschließungsstraße errichten. Dies sollte dann im Bebauungsplan entsprechend
festgesetzt werden. Im Sinne einer behutsamen Nachverdichtung sollte in diesem
Zuge das Maß der baulichen Nutzung dieser Bebauung „in zweiter Reihe“ auf ein
geringeres Maß als an den Hauptstraßen beschränkt werden. Denkbar wäre zum
Beispiel die Beschränkung der Bebauung auf ein Vollgeschoss.
Warum ein Bebauungsplan?
Der Grünbereich „Alte Burg“ droht derzeit von außen schleichend immer
weiter baulich in Anspruch genommen zu werden. Nach dem Maßstab des § 34 BauGB können
sich immer wieder Baulücken ergeben, die dem Innenbereich zugeordnet werden
können. Die dann entstehende Bebauung bildet jeweils einen neuen Bezugspunkt
für die Betrachtung des Innenbereichs. Diese Entwicklung kann sich immer weiter
fortsetzen, bis schließlich der freie Kern so klein geworden ist, dass er
ebenfalls nicht mehr dem Außenbereich, sondern dem Innenbereich zugeordnet ist.
Hier gibt es keine rechtlich fest definierten Flächengrößen, jedoch ist nach
der Rechtsprechung davon auszugehen, dass bei Unterschreiten eines Durchmessers
von etwa 100 m von einem solchen „Umkippen“ auszugehen ist. Dieses Maß ist
bereits heute fast erreicht.
Nur über einen Bebauungsplan lässt sich
hingegen die besagte Fläche, wie oben erläutert, als private Grünfläche festsetzen
und so dauerhaft sichern.
Verfahren und Sicherungsinstrumente
Der Bebauungsplan muss auf Grund seiner Flächengröße im Regelverfahren
aufgestellt werden. Darin findet eine mehrstufige Öffentlichkeitsbeteiligung
statt. Angesichts der Vielzahl von betroffenen Bürgern und der Komplexität des
Sachverhaltes bietet es sich an, die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung im
Rahmen einer öffentlichen Versammlung durchzuführen.
Durch den in dieser Sitzungsvorlage
vorgeschlagenen Aufstellungsbeschluss stehen der Gemeinde Instrumente zur
Sicherung der Ziele des Bebauungsplanes zur Verfügung. Es könnte zwar eine
Veränderungssperre erlassen werden; dieses Instrument erscheint jedoch
gegenwärtig noch überzogen. Eine Veränderungssperre würde jegliche Bauvorhaben
im Geltungsbereich für die gesamte Verfahrensdauer (angesichts der Komplexität
mindestens 1 ½ - 2 Jahre) verhindern. Stattdessen schlägt die Verwaltung vor,
zunächst abzuwarten, ob Bauanfragen eingehen, die den Zielen des
Bebauungsplanes widersprechen (also insbesondere die Grünfläche „Alte Burg“
baulich beanspruchen). Diese könnten dann gemäß § 15 BauGB für die Dauer von
einem Jahr zurück gestellt werden. So bestünde im Zweifel immer noch
ausreichend Zeit, eine Veränderungssperre zu erlassen.
Finanzielle Auswirkungen:
Interner
Personalaufwand; noch nicht genau zu beziffernde Gutachterkosten (vrsl.
Umweltbericht und Artenschutzrechtliche Vorprüfung: ca. 6.000 €). Während des
Aufstellungsprozesses muss noch geprüft werden, ob ggf. weitere Gutachten (z.B.
Lärm oder Verkehr) erforderlich sind.
Anlagen:
Anlage 1:
Grafische Darstellung des Zielkonzeptes