Beschlussvorschlag:

1.       Der Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr. 120 „Alte Mühle“ wird gemäß Eintragung im beigefügten Lageplan (Anlage 1) erweitert.

2.       Der Antrag (Anlage 2) zur Erweiterung des Altenwohnheimes wird zur Kenntnis genommen.

Sachverhalt:

In der öffentlichen Sitzung des Rates der Gemeinde Nottuln am 12.05.2009 wurde die Aufstellung eines Bebauungsplanes für den Bereich an der Mühlenstraße 14 beschlossen (Anlage 4).

Anlass der Bebauungsplanung

Anlass und Ziel des Bebauungsplanes Nr. 120 „Alte Mühle“ im Norden des Ortsteils Nottuln ist die Bewahrung einer sinnvollen Nutzung der unter Denkmalschutz stehenden alten Mühle. Unter Berücksichtigung der gewachsenen Struktur soll der Einzelhandelsbetrieb, mit Sortimenten aus dem erweiterten Landhandel, mittels der verbindlichen Bauleitplanung gesichert und ihm gewisse verträgliche Erweiterungsmöglichkeiten gewährt werden.

Erweiterung des Geltungsbereich des Bebauungsplanes

Der Wohnbereich am Twialf-Lampen-Hok wurde in den Planungsbereich alte Mühle mit einbezogen, da hier im hinteren Bereich Baugrundstücke bestehen, die gemäß § 34 BauGB bebaubar sind und bei denen ein Steuerungsbedarf hinsichtlich Maß und Gestaltung der Bauten gesehen wird.

Für zwei Grundstücke in diesem Bereich gibt es eine Planung zur Bebauung als Erweiterung des Altenpflegeheimes an der Heriburgstraße.

Erweiterungsvorhaben Altenpflegeheim

Das Altenpflegeheim ist 1994/95 entsprechend den damaligen Anforderungen gebaut worden. Die heutigen gesetzlichen Anforderungen an die Wohnqualität für Betreuungseinrichtungen fordern einen höheren Flächenansatz pro Bewohner sowie eine prozentual größere Zahl an Einzelzimmern. Das bedeutet, dass die Nettogrundfläche pro Person von 30 m² auf min. 40 m² vergrößert werden muss, zzgl. entsprechenden Mehrflächen für Rollstuhlfahrer. Der Anteil an Einzelzimmern muss von 50% auf 80% erhöht werden. Der Gesetzgeber fordert die Umsetzung bei vorhandenen Einrichtungen bis zum 31.07.2018. Mit der geplanten Gebäudeerweiterung sollen die gesetzlichen Vorgaben unter Beibehaltung der Pflegeplatzzahl umgesetzt werden.

Das geplante Erweiterungsvorhaben wird vom Antragsteller, vertreten durch seinen Architekten, in der Sitzung vorgestellt (Anlage 3).

Rechtliche Situation

Auch ohne Bebauungsplan wäre eine Bebauung auf den zur Zeit unbebauten Grundstücken (Flurstücke 1139 und 1140, Flur 35, Gemarkung Nottuln) gemäß § 34 BauGB möglich.

Die Erweiterung des Altenwohnheimes wäre zulässig, wenn sie sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Bebauung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Den Rahmen hierfür bilden die umliegenden Gebäude, also auch die Gebäude 15 (Bestand Altenheim) und 17 (Mehrfamilienhaus) an der Heriburgstraße, die die Grundstücke hinsichtlich der GRZ und GFZ maximal ausgenutzt haben.

Innerhalb eines Bebauungsplanes können die Bebaubarkeit der Grundstücke, die Geschosshöhe und die Bauweise von der Kommune gesteuert und festgesetzt werden. Dies bringt Klarheit für die zukünftige städtebauliche Entwicklung des Gebietes, für den Betreiber des Altenwohnheimes und auch für die direkten Anwohner.

Einbeziehung der Anwohner

Im direkten Gespräch mit den Anliegern zur Erweiterungsplanung des Altenwohnheimes wurde deutlich, dass insbesondere die Verkehrssituation am Twialf- Lampen- Hok und der Heriburgstraße problematisch gesehen wird. Sowohl der Zu- und Abgangsverkehr des Altenwohnheimes als auch der Verkehr durch den Twialf- Lampen- Hok zum Kindergarten und zum Landhandel.

Die Verkehrsprobleme hinsichtlich des ruhenden wie des fahrenden Verkehrs und der damit einhergehenden Lärmbelastungen lassen sich in gewissem Rahmen über einen Bebauungsplanung regeln.

So können Betriebs- und Anlieferungszeiten für den Landhandel gemäß den entsprechenden Lärmschutzverordnungen für ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt werden. Außerdem können Regelungen zur verkehrlichen Erschließung des Altenwohnheimes hinsichtlich des Anliefer-, Besucher- und Personalverkehres wie auch der Stellplatzsituation getroffen werden (vgl. auch das Schreiben des Antragstellers, Anlage 2).

Gegen die vorgestellte Planung selbst wurden grundsätzlich keine Bedenken geäußert.

Anregungen bezüglich der Grenzgestaltung zu den unmittelbar angrenzenden Nachbargrundstücken werden im weiteren Planungsverfahren vom Architekten mit den betroffenen Anliegern im direkten Dialog erörtert.

Wertung aus Sicht der Gemeinde

Aus Sicht der Verwaltung ist ein zentral und nah am Ortskern von Nottuln gelegenes Altenwohnheim funktional und städtebaulich richtig angesiedelt. Eine den heutigen gesetzlichen Anforderungen entsprechende Modernisierung ist wünschenswert.

Der dazu notwendige Erweiterungsbau, um das Altenwohnheim auch in Zukunft attraktiv und wirtschaftlich betreiben zu können, kann diesen Anforderungen entsprechen und passt sich städtebaulich an der örtlichen Situation ein.

Die Nutzung der betroffenen Grundstücke sollte allerdings innerhalb eines Bebauungsplanes gesteuert werden, um die Verträglichkeit mit benachbarten Nutzungen – zu denen hier auch das Wohnen gehört – absichern zu können.

Zudem bilden der Erweiterungs- und der Bestandsbau an der Heriburgstraße eine funktionale und räumliche Einheit. Auch aus diesem Grunde ist der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 120 „Alte Mühle“ um den Bereich zur Heriburgstraße (Anlage 1) zu erweitern.

Finanzielle Auswirkungen:

Im Falle der Aufstellung eines Bebauungsplanes werden die Kosten für die Planung gemäß Beschluss vom 24.06.2008 durch den Antragsteller übernommen.

Mit dem Antragsteller des Landhandels wurde bereits eine Vereinbarung zur Erstattung von Planungskosten abgeschlossen. Mit dem jetzigen Antragsteller wird ebenfalls eine Vereinbarung geschlossen werden.

Anlagen:

Anlage 1            Katasterplan mit Geltungsbereich

Anlage 2            Antrag auf Altenheimerweiterung

Anlage 3            Präsentation Entwurf Erweiterung des Altenwohnheimes

Anlage 4            Beschlussvorlage 070/2009