Beschlussvorschlag:
Grundsätzlich
wird eine bauliche Verdichtung im Bereich zwischen den Straßen Im Nott und
Coesfelder Straße begrüßt.
Die
Verwaltung wird beauftragt, weitere Verhandlungen mit den
Grundstückseigentümern zu führen und eine Vorplanung für das Gebiet zu
erstellen.
Sachverhalt:
Durch den
Bau der Ortsumgehung Darup hat sich das Verkehrsgeschehen im Bereich der
ehemaligen Ortsdurchfahrt drastisch geändert. Die Verkehrsbelastung hat sich am
östlichen Ortsausgang von etwa 12.000 auf 1.500 Kfz / Tag reduziert. Daher
ergibt sich in Darup ein großes Potential zur Aufwertung des Ortsbildes im
Verlauf der Ortsdurchfahrt (vgl. VL 034/2010).
Im Zuge
der Diskussion zur Zukunft der Ortsdurchfahrt haben sich auch Anwohner der
Ortsdurchfahrt im Bereich der Straße Im Nott an die Verwaltung gewendet, die
neue Möglichkeiten sehen, ihre Grundstücke zu nutzen. Eine Übersicht über die
Situation kann dem Übersichtsplan in Anlage 3 sowie den Fotos in Anlage 4
entnommen werden.
Bereich
West (Wall)
Mit der
Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 72 „Darup Mitte“ wurden im Bereich der
Einmündung der Pfarrer-Kroos-Straße zu Beginn der 1990er Jahre neue
Baumöglichkeiten im Ortsteil Darup geschaffen. Aus Lärmschutzgründen musste
hierfür entlang der damaligen Bundesstraße ein 2,50 m hoher Lärmschutzwall
entstehen. Dieser Wall befindet sich auch heute noch im Eigentum der Gemeinde.
Von den
dahinterliegenden Grundstücken, die ausschließlich rückwärtig über die Straße
Im Nott erschlossen werden, sind an die Gemeinde Annfragen herangetragen
worden, ob der Bereich des Lärmschutzwalls durch die sie erworben und der Wall
abgetragen werden kann. Es wird eine gärtnerische Nutzung und ggf. eine
Bebauung mit Garagen / Carports mit Zufahrt zur Coesfelder Straße gewünscht.
Bereich
Ost (Gärten)
Weiter
östlich (also in Fahrtrichtung Nottuln) befinden sich angrenzend an die
Coesfelder Straße weitere Einfamilienhäuser. Hier grenzen die privaten Gärten
jedoch direkt an die Coesfelder Straße. Ein Wall besteht hier nicht, da die
Bebauung deutlich älter als im zuvor beschriebenen Abschnitt ist.
In diesem
Bereich wird – wie Anlage 1 zu entnehmen ist – angesichts der vorhandenen
großen Gärten die Errichtung eines zusätzlichen Wohnhauses an der Coesfelder
Straße beantragt.
Planungsrechtliche
Situation
Beide
geäußerten Ansinnen sind heute planungsrechtlich unzulässig.
Der
westliche Bereich liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 72 „Darup
Mitte“, der entlang der Coesfelder Straße die Errichtung eines Lärmschutzwalles
festsetzt (siehe Anlage 2). Zur Umsetzung des o.g. Ansinnens wäre hier eine
Änderung des Bebauungsplanes erforderlich.
Für den
östlichen Bereich besteht hingegen kein Bebauungsplan. Hier richtet sich die
Bebaubarkeit gemäß § 34 BauGB danach, ob sich ein Vorhaben in die nähere
Umgebung einfügt. Dies ist gegenwärtig hinsichtlich der Grundstücksfläche, die
überbaut werden soll, nicht der Fall. Hier wäre also, um eine Bebauung
zuzulassen, die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich.
Städtebauliche
Bewertung
Grundsätzlich
sind beide Wünsche aus Sicht der Verwaltung zu begrüßen. Durch die verkehrliche
Entlastung der Coesfelder Straße werden hier bislang nicht nutzbare
Grundstücksteile sinnvoll verwendbar. Gerade eine weitere Wohnbebauung würde
dem Ziel des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden entsprechen. Allein im
westlichen Bereich könnten bis zu acht Einfamilienhäuser auf den sehr großen
Grundstücken entstehen, ohne dass der landwirtschaftlich genutzte Außenbereich
in Anspruch genommen werden muss.
Auch
gegen die gärtnerische und sonstige Nutzung im westlichen Bereich spricht aus
Sicht der Verwaltung nichts. Der Wall ist in diesem Bereich angesichts der
gegenwärtigen Verkehrsbelastung nicht mehr erforderlich.
Ferner
ist durch beide Maßnahmen eine bessere bauliche Fassung der Coesfelder Straße
zu erwarten, der zu einem gewissen geschwindigkeitsdämpfenden Effekt führen
wird, da der Charakter einer anbaufreien Straße verloren geht.
Zu
Bedenken sind jedoch folgende Aspekte:
1.
Einheitliche Gestaltung
Gerade im
Hinblick auf den abzutragenden Lärmschutzwall ist nur ein einheitliches
Vorgehen praktikabel. Hier wurden sämtliche Angrenzer des Lärmschutzwalls
angeschrieben, ob diese Interesse an einem Ankauf der Wallfläche haben. Das
Bild ist hier zurzeit noch nicht als einheitlich anzusehen: 5 x Kaufinteresse;
3 x kein Interesse; 3 x keine Antwort. Da allerdings vier Interessenten
zusammenhängende Grundstücke besitzen, könnte zumindest eine Teillösung
gefunden werden. Den Interessenten, die an die Gemeinde herangetreten sind, ist
dabei bewusst, dass sie formell dann auch von der Coesfelder Straße erschlossen
sind und für sie höhere Straßenreinigungsgebühren und eine Beteiligungspflicht
an zukünftigen Straßenbaumaßnahmen entstehen.
Hinsichtlich
des Interesses an einer Bebauung mit Wohngebäuden im östlichen Bereich liegen
gegenwärtig noch keine Informationen über eine über den beantragten Bereich
hinaus gehenden Nachfrage vor. Hier spricht grundsätzlich nichts gegen eine
sukzessive Entwicklung, wenn durch einen Bebauungsplan gewisse Standards
vorgegeben werden. Allerdings sollte dennoch vor oder während der Durchführung
eines Bebauungsplanverfahrens ein Stimmungsbild der Eigentümer eingeholt
werden. Falls langfristig nur ein oder zwei Eigentümer Interesse an einer
Nachverdichtung haben, würde hier eine unbefriedigende städtebauliche Situation
entstehen.
2.
Langfristige Umgestaltung der Coesfelder Straße
Angesichts
des heute aus verkehrlicher Sicht nicht mehr benötigten Straßenquerschnitts von
17 m wäre zu prüfen, ob der Straßenraum nicht teilweise in die Überlegungen mit
einbezogen werden sollte. Teile der bisherigen Verkehrsflächen könnten an die
Anlieger veräußert werden, so dass attraktivere Grundstücke entstehen. So
könnte sich z.B. auch für den westlichen Bereich eine zusätzliche Bebauung
realisieren lassen. In diesem Zuge könnte die Coesfelder Straße auf den
Querschnitt einer Wohnstraße zurück gebaut werden. Hierdurch würde der östliche
Ortsausgang seinen Durchgangsstraßencharakter verlieren und die städtebauliche
Situation deutlich gewinnen.
Eine
zusätzliche Bebauung in südlicher Richtung (zwischen Coesfelder Straße und
Schwester- Helma-Straße ist jedoch aller Voraussicht nach auch bei Entfall des
hier befindlichen Walls nicht möglich, da die Grundstückstiefen zu gering sind.
Fazit
Beide
Aspekte erfordern aus Sicht der Verwaltung zunächst eine intensivere Prüfung.
Dies umfasst einerseits die technische Seite (Anforderungen zur
Verkehrssicherheit sowie zum Straßen- und Kanalbau etc.) sowie die Seite der
Anwohnerakzeptanz. Wichtig ist jedoch, dass nicht durch übereilte
Entscheidungen, z.B. durch den Verkauf von kleinen Teilflächen, eine spätere
Gesamtlösung vereitelt wird.
Finanzielle Auswirkungen:
Zunächst
nur interner Personalaufwand;
In
einem nächsten Schritt noch nicht bezifferbare Kosten für die Änderung und
Erweiterung eines Bebauungsplan. Im Gegenzug Einnahmen für den Verkauf von
Grundstücken.
Anlagen:
Anlage 1 Antrag auf Aufstellung eines
Bebauungsplanes
Anlage 2 Auszug aus dem Bebauungsplan Nr. 72
„Darup Mitte“
Anlage 3 Übersichtsplan
Anlage 4 Fotos