hier: Sachstandsbericht
Beschlussvorschlag:
Die Ausführungen
werden zustimmend zur Kenntnis genommen.
Sachverhalt:
Wie
bereits in der Beschlussvorlage 190/2010 (Aufstellungsbeschluss) beschrieben,
unterliegt das Gelände der Raiffeisen in Appelhülsen ganz erheblichen
Sachzwängen durch die vorhandenen umliegenden Nutzungen. Insbesondere das Thema
„Lärm“ schränkt die Nutzungsmöglichkeiten stark ein. Nach intensiven
Abstimmungsgesprächen insbesondere mit der Immissionsschutzbehörde beim Kreis
Coesfeld ergibt sich die in der Anlage dargestellte mögliche Flächennutzung.
Art der Nutzung
Gewerbegebiet
Aufgrund
der zulässigen Lärmemissionen des südlich der Bahn gelegenen Industriegebietes
besteht auch nördlich der Bahn ausschließlich die Möglichkeit, ein
Gewerbegebiet vorzusehen. Der von den Bahngleisen ausgehende Lärm stellt dabei
keine zusätzliche Verschlechterung der Situation dar.
Schutz
der angrenzenden Wohnbereiche
Das auf
den neu geschaffenen Gewerbeflächen anzusiedelnde Gewerbe seinerseits muss
Rücksicht auf die umliegenden Nutzungen des Wohngebietes hinter dem
Salmbreitenbach und das neu entstehende Mischgebiet nehmen.
In einem
50-m-Streifen sind entlang der Wohn-/ Mischbebauung nur nicht und nicht
wesentlich störende Gewerbebetriebe zulässig. Alle gemäß Abstandserlass NRW
Abstandsflächen auslösenden Gewerbebetriebe sind ausgeschlossen. Auf diese
Weise ist dem Schutzanspruch des angrenzenden Wohngebietes Rechnung getragen.
Der
Bereich entlang der Bahnanlage steht ebenfalls nicht und nicht wesentlich
störendem Gewerbe offen. Durch eine Öffnungsklausel des Abstandserlasses sind
im Ausnahmefall auch Betriebe der geringsten Abstandsklasse VII zulässig.
Mischgebiet
Der
Eckbereich zur Bahnhofstraße kann als Mischgebiet ausgewiesen werden. Eine
Ausweisung als Mischgebiet schließt an die Festsetzungen und Nutzungen entlang
der Bahnhofstraße im weiteren Verlauf an (Mischgebiet und Wohnen).
Städtebaulich kann auf diese Weise zum einen eine gewünschte städtebauliche
Verdichtung erreicht werden. Der Ortseingang aus Richtung Süden kommend wird
auch auf der östlichen Seite gefasst. Zum anderen ermöglicht er eine flexible
Nutzung in Richtung Wohnen wie auch in Richtung Gewerbe/ Dienstleistungen.
Dadurch kann ein Leerstandsrisiko deutlich reduziert werden. Die im Mischgebiet
zulässige Wohnfunktion ist ausreichend vor Lärm geschützt. Auch den vom
Investor explizit gewünschten Alternativnutzungen Wohnen/ Dienstleistungen/
Gewerbe wird Rechnung getragen.
Einzelhandel
Ferner
soll zum Schutz des Nahversorgungszentrums Appelhülsen sowie des Hauptzentrums
Nottuln entsprechend dem durch den Rat beschlossenen Einzelhandelskonzept der
Handel mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten ausgeschlossen
werden.
Ausnahmsweise
können Kleinsteinheiten – z.B. Bäcker – zur Versorgung des unmittelbaren
Umfelds und aufgrund der Nähe zum Bahnhof zugelassen werden.
Maß der Nutzung
Die Lage
innerhalb der bestehenden Siedlungsstruktur und unmittelbar an der verdichteten
Bahnhofstraße gelegen lassen eine verdichtete Nutzung zu. Durch die gute
verkehrliche Anbindung ist gerade eine verdichtete, auf die Schaffung von
Arbeitsplätzen ausgerichtete Bebauung wünschenswert. Sowohl für das
Gewerbegebiet als auch für das Mischgebiet können die nach
Baunutzungsverordnung gebietstypischen Höchstgrenzen der Überbauung
(Grundflächenzahl von 0,8 bzw. 0,6) ermöglicht werden.
Aufgrund
der spezifischen Lage stellt eine verdichtete Bebauung zugleich einen
Schallschutz zwischen den vorhandenen Lärmquellen (Bahngleise, Industriegebiet
südlich der Bahn) und den schützenswerten Bereichen (Bestandsgebiet nördlich
des Salmbreitenbaches, neues Mischgebiet) dar.
Im
Übergangsbereich zum jenseits des Salmbreitenbaches gelegenen Wohngebiet ist
die Bebauung auf zwei Vollgeschosse bzw. eine entsprechende Höhenfestsetzung zu
beschränken. In Richtung der Bahnanlagen kann auch eine höhere Bebauung
zugelassen werden.
Weiteres
Ziel des Bebauungsplanes soll eine städtebauliche Integration der geplanten
Bahnunterführung sein. Hierzu soll durch Baugrenzen und in Teilbereichen u.U.
durch Baulinien eine Orientierung der Bebauung zur Bahnhofstraße erreicht
werden, um die Eingangssituation für Appelhülsen zu verbessern.
Erschließung
Das
Gelände ist durch die Bahnhofstraße bereits voll erschlossen. Bei einer
internen Grundstücksteilung sind die jeweiligen Eigentümer für die interne
Erschließung verantwortlich.
Altlasten
Die
vorliegenden Gutachten weisen auf keine Altlasten hin, die die vorgesehenen
Nutzungen beeinträchtigen oder im Bebauungsplan gesondert aufgeführt werden
müssen. Weiterhin sind die Bauherren im Baugenehmigungsverfahren bzw. bei der
Umsetzung der Maßnahmen angehalten, besondere Aufmerksamkeit walten zu lassen,
da die vorliegenden Gutachten naturgemäß auf Stichprobenbetrachtungen beruhen.
Die Gutachten liegen den derzeitigen Grundstückseigentümern vor.
Verfahrenshinweis
Der
Bebauungsplan Nr. 124 „Ehemalige Molkerei, Appelhülsen“ wird als Bebauungsplan
der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufgestellt.
Dadurch kann auf eine förmliche Umweltprüfung verzichtet werden. Eine Prüfung
der Umweltbelange findet im Verfahren dennoch selbstverständlich statt.
Der
Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist im Flächennutzungsplan als gewerbliche
Baufläche und im äußersten Osten als Waldfläche dargestellt. Der Bebauungsplan
wäre demnach bei teilweiser Festsetzung eines Mischgebietes nicht aus dem
Flächennutzungsplan entwickelt. Bei Aufstellung des Bebauungsplanes im
beschleunigten Verfahren könnte jedoch auf ein förmliches Änderungsverfahren
verzichtet werden und der Flächennutzungsplan im Nachgang im Wege der
Berichtigung gem. § 13a Absatz 2 Nr. 2 BauGB angepasst werden.
Finanzielle Auswirkungen:
Es
entsteht interner Aufwand für die Durchführung des Planverfahrens. Beauftragung
eines Lärmgutachtens: ca. 8.000 €. Erschließungskosten auch evtl. erforderliche
Lärmschutzmaßnahmen entstehen nicht (rein private Erschließung).
Anlagen:
Darstellung
der Flächenaufteilung des Bebauungsplanes